新加坡政府在裕廊东区建立新加坡第二个中央商务区的雄心勃勃的计划遇到了障碍。香港市区重建局(URA)周五(9月13日)表示，一个由五家成员组成的财团投标的巨型白色地块被拒绝，该地块将启动即将到来的裕廊湖区(JLD)的开发，因为它“太低”，投标将不会被授予。

　　这片6.5公顷土地的招标于3月26日结束，仅有一家投标人提交了两份概念方案。这个重量级的财团包括五大参与者:凯德置地发展、城市发展有限公司(CDL)、辉盛地产、三菱地产和三井不动产(亚洲)。

　　主开发商项目包括三块土地，将在10到15年内建成，其中将容纳至少150万平方英尺(平方英尺)的办公空间，最多1,700个住宅单元，以及近80万平方英尺的其他用途空间，如零售和餐饮。

　　市建局说:“在评估两项概念方案后，其中一项方案最终入围。”“然而，由于每平方米总建筑面积(GFA) 6,888.90新元的投标价格被评估过低，投标未能中标。”这相当于每平方英尺每容积率(psf ppr)约640新元。

　　市建局在截止招标约六个月后宣布上述消息。在招标结束时，分析师们的报价在每加仑900新元至1000新元之间。

　　随后，市场传言称，提交的投标价格很低，这反映出开发商将在一个未经检验的主要商业区承担巨大风险。

　　尽管如此，业内人士还是希望中标，从而启动JLD的开发。

　　该财团的一名发言人在周五晚间发表的一份声明中表示:“JLD总发展商地盘的投标标志着亚洲五家主要发展商之间的首次战略合作伙伴关系。”

　　“虽然我们的财团目前可能没有机会实现我们对场地的愿景，但我们在为JLD的转型制定概念建议的过程中获得了宝贵的见解和学习。我们感谢所有合作伙伴的支持和奉献，并期待未来的合作机会。”

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　　凯德置地(CapitaLand)、CDL和弗雷泽地产(fraser Property)分别持有该合资竞购方25%的股份，而这两家日本公司分别持有12.5%的股份。

　　市建局在声明中表示，政府致力把JLD建设成为可持续发展的典范，在市中心以外，集商业、住宅及康乐为一体。它补充说，该机构将继续与行业利益相关者接触，以获取对JLD的反馈，并“审查主要开发商网站的方法”。

　　JLD地块将被列入该州的储备名单，在政府可以接受的最低价格下，它可以被激活进行招标。

　　Edmund Tie & Co.首席执行官戴斯蒙?西姆(Desmond Sim)表示，招标结果表明，开发商对裕廊地区的信心，与政府对JLD愿景的期望“并不一致，尤其是在这样一个艰难的环境下”。他建议，未来可能会开辟出较小的地块出售。

　　“JLD是一个可行的项目。但目前时机尚未成熟，”第一太平戴维斯(Savills)新加坡研究与咨询执行董事张志刚(Alan Cheong)表示。

　　“如果意图是在目前的时间框架内开发它，那么风险将保证保守的出价。然而，为了启动这个巨大的项目，低出价的风险可能是合理的，”郑补充说。

　　世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管Tricia Song表示:“我们知道市建局已经考虑了很长时间，在考虑了许多因素之后，包括疲软的写字楼市场、从3月到现在相对波动的利率预期、建筑成本的不确定性以及开发商的低风险偏好，不管地价如何，推动分散化的愿景目前可能不是最好的主意。”

　　PropNex研究与内容主管黄秀英(Wong Siew Ying)指出，该财团对JLD的出价低于裕廊东此前出售的另外两幅白色地块的价格。

　　2011年5月，现在西门购物中心的Boon Lay Way地块以每平方英尺1,012新元的价格获得了奖励。2010年6月，开发成Jem的裕廊门道地块以每平方英尺650新元的价格获得了奖励。

　　赫顿亚洲首席执行官Mark Yip认为，在当前市场上，每平方英尺640新元的价格是合适的。他说，开发商不仅面临着高昂的成本和巨大的不确定性，而且“需要很长的酝酿期才能(收回)巨额支出”。

　　他补充说，自疫情爆发以来，办公楼市场的需求尚未出现转机，目前尚不清楚未来10年该地区巨大的办公空间是否有足够的需求。他指出，如果拟议中的吉隆坡至新加坡高铁项目重启，这方面的进展可能有助于加快JLD的发展。

　　PropNex的Wong还指出，这是今年第二个未被授予的国有土地。市建局表示，今年2月，滨海湾花园新月白色地块的唯一出价接近7.705亿新元，即每平方英尺984新元，但因价格“太低”而被拒绝。

　　世邦魏理仕的Song表示，裕廊新办公空间投产的延迟将“给全岛的办公供应带来中期缓解，因为约70万平方英尺的JLD一期潜在办公库存将推迟到2030年以后”。但这种压力“不太可能完全消失，因为政府仍致力于JLD”。

　　这块白色的地块占地6.5公顷，是JLD第一个推出的地块，它将成为新加坡市中心以外最大的商业区。它包括裕廊东捷运换乘站和未来的裕廊湖区捷运站之间的三块土地，最大总建筑面积为36.5万平方米。

　　在双信封投标中，投标人用不同的信封提交概念建议书和投标价格。只有入围的概念提案才能进入第二阶段，这是基于价格的。市建局表示，这样做是为了确保选定的建议符合JLD的愿景。

　　在总体发展商模式下，单一发展商可以自由制定总体规划，分阶段进行，并进行整个发展，包括地区基础设施，提供连通性和公共空间。

　　在发展项目的第一阶段，中标者须建造最少753,473平方英尺的办公楼面面积和约549,000平方英尺的住宅楼面面积。然而，开发商可以选择根据市场需求逐步淘汰剩余的供应。