在高楼林立的新加坡，有地住宅是少数，在这里，组屋和私人公寓主导着住房景观。这种情况可能会持续下去，因为陆地供应永远不会大幅增长。

　　在通常只能由新加坡人购买的有地房产中，最独特的是位于邮政区10、11、20、21和23的39个指定Good Class Bungalow （GCB）区的2,600多套独立住宅。

　　在2024年前9个月，17个gcb易手，总销售额为8.27亿新元。交易价格在1550万新元到9390万新元之间（每平方英尺1067新元到每平方英尺6198新元）。

　　目前，2024年前9个月的交易总额比2023年全年的交易总额高出57.4%。

　　虽然2024年不太可能重现2021年的峰值，但只要新加坡的富裕程度保持上升趋势，对这些精英住宅的需求就会得到支持。

　　在2019年至2023年期间，所有GCB销售交易产生的平均GCB土地价格从每平方英尺1,451新元跃升至每平方英尺2,601新元，这意味着四年来平均地价上涨了79.3%，因为越来越多的富裕家庭愿意提高报价溢价，从现有业主手中收购这些标志性资产。

　　GCB交易的最近一次高峰发生在2021年，当时新加坡开始从2020年大流行导致的经济衰退中复苏。

　　2021年共有60笔GCB交易，年总销售额达到创纪录的21亿新元。上一次总成交额接近20亿新元大关是在11年前的2010年，当时成交额为18亿新元。

　　销售总额和销量的激增是由于当时的低利率环境，加上大流行期间生活和工作模式的转变，在行动控制的背景下，室内和室外生活空间对那些负担得起的人来说越来越成为不可转让的特征。

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　　gcb为传统的当地富人、高净值（HNW）新公民和暴发户（那些因疫情而业务扩张的人）提供了宽敞的户外区域、专属的隐居环境和景观绿化。

　　尽管如此，2021年的增长势头是一次性的，因为交易量在2022年放缓，有20个GCB交易，总销售额为7.79亿新元，然后在2023年进一步萎缩至11个GCB销售额，总额为5.255亿新元。

　　由于门票规模大，2021年GCB的销售速度不可能无限期地持续下去，而且许多GCB买家倾向于为自己的职业和享受而购买这些房屋，这是一种值得品味和保存的地位象征，而不是转售以获得快速资本收益。

　　据估计，新加坡总共约有2600套gcb，占10735套独立住宅的24.2%，占所有73540套有地住宅的3.5%，仅占新加坡所有私人住宅（不包括行政公寓）的0.6%。

　　在GCB地区，只允许平房开发，土地面积为1,400平方米（15,069平方英尺）或更大。此外，对于被归类为GCB的独立住宅，它还必须满足一系列开发标准。首先，该地块的覆盖面积上限为40%，而且该物业的开发高度不能超过两层（不包括阁楼和地下室）。这是新加坡住房的顶峰，为高净值个人和家庭所觊觎。

　　增加目前的gcb存量具有挑战性。通常，一个大的GCB地块在获得后，可以分成较小的GCB地块。然而，由于确定和购买合适的场地以及根据场地地形和当局规定的所需周长进行细分所涉及的复杂性，这是有限的。再加上重新开发具有现代化内饰的全新gcb的高建设成本，这类住房将永远是罕见的品种。

　　根据莱坊最新的《2024年财富报告》财富规模模型，新加坡超高净值个人（净资产在3000万美元或以上的超高净值人士）的人口稳步增长4%，从2022年的4601人增加到2023年的4783人。预计到2028年，新加坡财富人口的增长将增加15.7%，达到5535名超高净值人士。

　　随着财富从老一辈转移到下一代，越来越多的Z世代个人加入了超高净值人士的行列，以及在疫情后的经济中白手起家的百万富翁，新加坡的豪宅正逐渐转向容纳新一代的年轻高净值人士。

　　游戏椅公司Secretlab的联合创始人伊恩·昂（Ian Ang）当时29岁，有报道称他在Caldecott Hill Estate以3600万新元（每平方英尺1537新元）购买了一套GCB，创下了当时该地区土地价格最高的交易价格之一。

　　土地面积小于1400平方米的独立式住宅也可以在GCB地区找到。相对较小的土地面积转化为更实惠的价格，同时保留独家位置和精英地址。

　　从2024年1月到9月，其中8套房屋售出。这些独立住宅的交易价格范围为1270万新元至2750万新元（每平方英尺1,342新元和每平方英尺2,985新元），低于同期的GCB价格范围为1550万新元至9,390万新元（每平方英尺1,067新元和每平方英尺6,198新元）。

　　随着2024年9月宣布降息以及经济状况的改善，在入籍的新加坡高净值家庭、当地高净值家庭的后代、企业主和行业领袖的推动下，预计GCB市场的活动将会回升。

　　有一件事是明确的——除非发生重大国家危机，从而彻底改变新加坡的经济基本面，否则，几乎不变的固定国债供应加上稳步增长的财富，将不可避免地推动国债价格上涨。

　　Mary Sai是资本市场执行董事，Koh Kai Jie是莱坊新加坡研究部高级分析师