关键的外卖

　　虽然许多澳大利亚人热衷于投资房地产以确保他们的财务未来，但统计数据清楚地表明，大多数投资者未能实现他们的目标。

　　在购买投资性房产的人中，有一半以上的人在头5年就卖掉了，只有大约2万名投资者加入了拥有6套或更多房产的1%俱乐部。

　　也许这是因为市场充斥着神话和误解，不仅误导了新手，也误导了许多经验丰富的投资者。

　　神话和误解很容易把我们引入歧途，所以把我们的眼睛放在经验支持的事实和整体策略上总是对我们有好处的。

　　记住，消息灵通的投资者是成功的投资者。

　　虽然许多澳大利亚人热衷于投资房地产以确保他们的财务未来，但统计数据清楚地表明，大多数投资者未能实现他们的目标。

　　在购买投资性房产的人中，有一半以上的人在头5年就卖掉了，只有大约2万名投资者加入了拥有6套或更多房产的1%俱乐部。

　　也许这是因为市场充斥着神话和误解，不仅误导了新手，也误导了许多经验丰富的投资者。

　　因此，让我们来解开其中的一些谜团，更清楚地了解房地产投资的真正含义。

　　

　　事实：虽然房地产投资很简单，但并不容易，这并不是在玩文字游戏。

　　许多人一开始投资房地产就认为这很简单，但头五年的高流失率，以及92%的投资者从未买过第一套或第二套房产的事实，揭示了真实的情况。

　　事实：这在一定程度上是正确的，但并不是因为你买得便宜，而大多数投资者都是这么解读这个神话的。

　　买“便宜货”是一次性的奖励。

　　另一方面，长期赚钱的关键是在顶级地段购买投资级房产，从长远来看，这种房产将以强劲的资本增长跑赢市场。

　　事实：虽然从长期来看，房地产的价值一直在上升，但在某些年份，某些地区的房地产价值可能会持平甚至下降。

　　不同的州甚至郊区的房地产周期也会有很大的不同。

　　这就是为什么投资者必须了解房地产周期是如何运作的，并有适当的金融缓冲来为自己赢得时间（度过周期），而不仅仅是一处房产。

　　事实：这种概括在纸面上看起来不错，但远非普遍正确。

　　虽然有些房产的价值可能会在这段时间内翻一番，但这是基于过去40年ABS统计数据的平均数字。

　　然而，许多房产，实际上超过一半的房产，并没有这么快地增值——我想这就是平均值的作用。

　　从长期来看，地区房地产的增长并不像大多数首府城市房地产那样强劲。

　　这就引出了下一个误区…

　　事实：这是一个大问题。许多进入房地产市场的人都认为，任何房产都能成为一只下金蛋的鹅，带来丰厚的经济回报。

　　这与事实相去甚远。

　　澳大利亚有1100万套住宅，总价值约为10万亿美元，是的，其中任何一套都可以成为一项投资——只要把房东赶出去，让租客进来，你就有了一项投资——但这并不能使它成为“投资级”。

　　投资级房地产是指由于其地理位置、内在价值或稀缺性，在资本增长方面可能优于平均水平的房地产。

　　这些房产需求旺盛，但供应不足，吸引了大量富裕的自住业主，地理位置优越，靠近水、咖啡馆、商店、餐馆和公园等生活便利设施。

　　

　　这种类型的房产也吸引了广泛的租户，并且在市场低迷时期具有弹性。

　　另一方面，非投资级房地产——有些人称之为“投资股票”——可能具有相反的特征：位于增长动力较少、需求较少或供过于求的地区。

　　在乐高乐园的高楼大厦里，很多公寓都属于这一类。

　　投资此类房产可能导致资本增长停滞，风险更高。

　　所以，这不仅仅是关于拥有一处房产；这是关于拥有正确的财产。

　　不要因为在你的预算之内就去买房子；确保它的功能和位置将使它成为一个可靠的长期投资。

　　事实：认为房地产投资是一项令人兴奋的冒险的想法，往往会导致情绪化的决策。

　　在现实中，房地产投资应该是无聊的，这样才能让你的生活变得精彩。

　　你的投资决策应该以证据为基础，以数字为导向，并关注长期收益。

　　情绪在成功的投资策略中几乎没有地位。

　　事实：情感上的熟悉会导致糟糕的投资决策。

　　仅仅因为你在一个特定的地区生活、度假或计划退休，并不意味着它是一个投资的好地方。

　　事实：建立一个健壮的投资组合需要时间和纪律。

　　通过房地产投资实现财务独立通常需要25-30年的时间。这是一场马拉松，不是短跑。

　　通常前5- 10年是投资者犯错的时候，他们知道什么不该做，直到找到适合自己目标、预算和风险状况的策略。

　　下一阶段是他们投资之旅的资产建设阶段，这至少需要两个完整的房地产周期。

　　在这个阶段，你借了钱，建立了一个巨大的资产基础，包括产生收入的房产，然后最终你慢慢地降低了你的贷款价值比，这样你就可以依靠你的房地产投资组合的现金流生活了。

　　事实：虽然媒体经常谈论“澳大利亚房地产市场”，但每个州都有自己的周期，甚至在州内，也有基于房地产类型、位置和价格点的子市场。

　　这是一个马赛克，而不是一块巨石。

　　现实：不幸的是，有些房产会停滞不前甚至贬值。

　　对于长期投资来说，澳大利亚地区或矿业城镇的市场波动很大，风险很大。

　　甚至一些二线首都城市的增长也长期停滞不前。

　　事实：谈到房地产投资，你经常会听到两种相互矛盾的理念。

　　有些人建议你应该投资房地产以获得正现金流——也就是租金回报高于你的抵押贷款还款和每月在你口袋里留下的钱。

　　其他人则建议你应该为资本增值而投资，以增加你的财产的价值。

　　第二种策略通常会在最初几年导致负现金流（负扣税），因为资本增长率较高的房产通常会带来较低的租金回报。

　　但投资还有第三个因素，许多评论人士忘记提及，那就是风险。

　　考虑到现金流、资本增长和风险，在投资住宅物业时，你通常只能拥有三者中的两个。

　　如果你想要一个低风险、高现金流的房地产投资，你将不得不放弃高资本增长。

　　如果你正在寻找一个低风险的投资，有强劲的资本增长（我的首选策略），你通常不得不放弃高租金回报（现金流）。

　　

　　但让我们明确一点……负扣税不是一种投资策略。

　　我知道这可能会让一些人感到困惑，但考虑到你的投资物业租金收入和支出后，你的现金流状况实际上是一个财务策略，或者是你的财务状况和杠杆率的陈述。

　　正如我所解释的那样，我的首选投资策略是购买价值会增加的投资级房产和随着时间的推移租金会增加的房产，因为这两个因素（价值增加和收入增加）将使我能够购买更多价值会增加的房产。

　　所以当很多人买房地产是为了现金流的时候，我买我的投资性房产是为了让我能买更多的投资性房产。

　　我可以这样做，因为我的房产的增长给了我所需的权益，而不断上涨的租金有助于偿还我的债务。

　　现实：房地产投资是一场金融游戏，中间有一些房子，这一点很重要，这意味着现金流对保持房地产投资游戏至关重要，但真正能让你摆脱激烈竞争的是资本增长。

　　住宅房地产确实是一种高增长、相对低收益的投资，所以作为投资者，你的目标应该是随着时间的推移建立一个可观的资产基础，这最终会成为你的提款机。

　　但事情必须按照正确的顺序来做——首先是资本增长，然后在拥有可观的资产基础后，你可以“购买”现金流。

　　许多投资者正在寻找现金流，因为他们考虑的是当下，而不是长期。

　　他们购买的房产可能会解决短期问题，但不会给他们带来他们所希望的长期财务自由。

　　任何投资的目的都是为了看到资产价值的增长，但为了长期持有资产，你显然需要偿还债务，而强劲的租金收益和良好的现金流可以帮助你实现这一目标。

　　这包免费的郊区报告可以帮助你瞄准高现金流和增长的郊区，可以让你的下一个房产搜索有一个完美的开始。

　　事实：当你被炒作所吸引，随大流，把你辛苦赚来的钱放在别人投资的地方，你通常是在玩一个冒险的游戏

　　事实上，FOMO（害怕错过）在投资中可能是一个危险的动机。

　　仅仅因为另一个投资者——或一群投资者——涌向一个特定的郊区、城镇或开发项目，这并不一定意味着你在那里投资是安全的或合适的。

　　你不能仅仅因为很多人都在做，就认为研究和尽职调查已经完成了。

　　尽职调查和个人财务目标应该决定你的房地产投资策略。

　　

　　事实：仅仅为了税收优惠而投资是一种被误导的策略。

　　折旧或负扣税等税收减免可能很有吸引力，但它们不应该成为你投资的主要原因。

　　从本质上讲，它们是伴随可靠投资而来的附带收益，而不是最终目标。

　　一项投资应该立足于自身的优点，随着时间的推移提供强劲的资本增长和租金收益。

　　税收优惠只是锦上添花，而不是锦上添花。

　　出于税收原因进行投资可能会导致你做出与你的长期财务目标不一致的次优选择。

　　当然，你今天可能会得到税收减免，但如果房产不怎么升值，从长远来看，你可能会发现自己落后了。

　　真正的财富来自长期的资本增长，而不是短期的税收优惠。

　　不要因为在你的预算之内就去买房子；确保它的功能和位置将使它成为一个可靠的长期投资。

　　了解投资级房地产和其他级别房地产之间的区别是成功房地产投资的基石。

　　现实：从来没有像今天这样有这么多关于如何在财务上变得流畅的信息，然而，也有同样多的财务错误信息，不是吗？

　　好像债务是不好的！

　　坏账是不好的，但使用生产性债务，让你购买增值的创收房产是聪明的投资者使用的策略。

　　他们认识到，债务不是问题，无法偿还才是问题。

　　穷人害怕债务，因为他们不精通财务，也不懂理财，但富人知道如何明智地使用债务，这种方式已经存在了数百年。

　　事实：经纪人主要代表卖方的利益，而不是你的。

　　虽然他们可以提供有价值的信息，但请记住，他们的主要目标是为卖家争取尽可能高的价格。

　　然而，你可以平衡竞争环境，事实上，通过聘请买家代理来代表你，天平就会向有利于你的方向倾斜。

　　

　　事实：闪亮的新公寓或新房子的吸引力可能非常诱人。它们有最新的功能，现代的设计，通常还有一些减税优惠。然而，这些因素本身并不一定使它们成为好的投资。

　　首先，对于新建和期房，你通常要为成为第一个业主的特权支付溢价。

　　这种溢价未必能立即转化为资本增长。事实上，这些房产的贬值速度往往比老旧的、成熟的房产更快。

　　其次，供过于求的风险是一个大问题，尤其是在可能同时出现多个新开发项目的高密度地区。

　　这可能会导致租金竞争，潜在地推低你的收益。

　　第三，房产完成后的实际价值可能与销售宣传或光鲜的小册子不符，这会影响你的贷款与价值比率，从而要求你投入比最初计划更多的钱。

　　最后，还有“你看到的不一定是你得到的”的因素。

　　在房产建成之前，你主要是在投资一个概念，这个概念可能看起来与最终产品大不相同。

　　事实：虽然老房子可能需要更多的维护，但它们往往有明显的优势，比如更大的土地面积、成熟的社区和独特的建筑特色。

　　有了正确的更新和适当的护理，老房子可以提供极好的投资潜力。

　　事实：房地产投资是一场金融游戏，中间夹着一些房子。

　　所有的战略投资者都有应急的资金缓冲来保护他们的投资组合，以度过房地产周期的起起落落。

　　当然，较低的利率可以在短期内为你省钱，但必须考虑其他因素，如贷款特点和灵活性。

　　

　　事实：如果你年纪大了，当然更难获得房地产增长的回报，但永远不会太迟。即使在你60多岁的时候，你仍然有机会扩大你的退休基金——不要忘记你正在为自己的孩子和孙子孙女建立的遗产。

　　如今，选择使用自我管理的超级基金也意味着你有了额外的杠杆来购买房产，这可能比你的退休基金每周产生更多的现金流，尤其是如果你没有足够的资金来度过你的晚年。

　　永远不要以为你会因为年龄或经济状况而退出游戏。

　　神话和误解很容易把我们引入歧途，所以把我们的眼睛放在经验支持的事实和整体策略上总是对我们有好处的。

　　记住，消息灵通的投资者是成功的投资者。