Investing.com——富国银行(Wells Fargo)分析师在一份报告中表示:“商业地产的趋势似乎终于开始转变。”

　　自2022年初以来，该行业一直面临挑战，因为美联储为应对通胀压力而加息，导致交易量急剧下降，资本化率上升，房地产估值下降。

　　然而，随着美联储最近货币政策的转变，复苏的希望已初露端倪。

　　富国银行的经济学家认为，美联储决定在2024年9月将联邦基金利率下调50个基点，这可能是CRE市场的关键时刻。

　　这种宽松的货币政策预计将持续到2025年夏季，并进一步降息，这将标志着自2008年全球金融危机以来最严重的商业地产衰退的结束。

　　尽管降息并非解决该行业困境的灵丹妙药，但降息被视为为更有利的商业地产投资和贷款环境奠定了基础。

　　降息的直接影响已经体现在稳定房地产估值上。

　　根据该报告，追踪房地产估值的全国房地产投资信托委员会房地产指数显示，2024年第二季度同比下降5.5%。

　　这与经济衰退早期出现的急剧下滑相比，是一个明显的改善。不过，工业地产和零售地产等一些地产类型表现出了更强的韧性，而其他地产类型，尤其是中央商务区(Central Business District)的写字楼，仍在苦苦挣扎。

　　利率的放松似乎也减轻了上限利率的上行压力，2024年第二季度，不同房地产行业的上限利率要么保持不变，要么略低。

　　较低的利率有助于降低融资成本，使投资者更容易证明更高的估值是合理的，也使借款人更容易偿还债务。

　　此外，对经济软着陆的预期鼓励了资本回流市场。富国银行(Wells Fargo)强调，尽管与疫情前的水平相比，交易量仍然低迷，但随着资本开始离开场外，交易量正开始复苏。

　　然而，挑战依然存在，特别是在办公部门，空置率仍然很高，租金尚未恢复。

　　写字楼行业的困境因迫在眉睫的“债务到期墙”而加剧——近1.9万亿美元的商业地产债务将于2026年底到期，其中大部分与写字楼有关。

　　尽管一些银行愿意延长贷款期限以避免陷入困境，但该行业仍容易受到进一步下跌的影响。

　　富国银行还指出，尽管对许多商业地产行业来说，最糟糕的时期可能已经过去，但全面复苏的道路并非没有障碍。

　　由于交易量低迷，关键风险仍然是价格发现有限，交易量仍落后于2019年的水平。

　　这意味着，虽然估值似乎正在企稳，但许多房产的真实市场价值仍不确定。

　　此外，持续的建设热潮，特别是在工业和多户住宅领域，可能会导致暂时的供过于求，给空置率带来上行压力，给租金带来下行压力。

　　富国银行的分析师预计，持续宽松的货币政策将通过降低借贷成本和刺激经济增长来提振企业的基本面。

　　反过来，这应该会导致对大多数房地产类型的需求走强，尤其是那些与消费者支出有关的房地产，如零售和工业地产。

　　然而，由于其结构性挑战，写字楼市场可能需要更长的时间才能稳定下来，未来几年可能会出现更多的困境。

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